MİRAS KALAN GAYRİMENKULÜN KİRAYA VERİLMESİ (ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ / PAYLI MÜLKİYET KARŞILAŞTIRMASI)
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca miras (yani tereke), murisin (yani miras bırakanın) ölümü anında bir bütün (kül) olarak mirasçılara intikal eder. Birden fazla mirasçı bulunması halinde mirasın intikaliyle birlikte, mirasçılar arasında “miras ortaklığı” olarak adlandırılan bir ortaklık meydana gelir.
Murisin ölümü anında mirasın intikali ve miras ortaklığının kurulmasıyla birlikte, mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Buna elbirliği mülkiyeti denir. Miras hukukunda aslolan da elbirliğiyle mülkiyettir.
Elbirliği mülkiyetinde, mirasçılar terekeye ait tüm mallar üzerinde çok sıkı bir ortak mülkiyete sahiptirler. Dolayısıyla elbirliğiyle mülkiyet söz konusu iken; terekeye dâhil olan taşınmazlar da, mirasçılardan yalnızca birinin kararı ile kiraya verilemeyecek yahut satılamayacaktır. Mirasçılar terekeye ait bütün haklar üzerinde (kural olarak hep birlikte) hareket etmek ve ortak karar almak zorundadırlar.
Mirasçılardan her biri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir. Mirasçılar paylaşmanın nasıl yapılacağını aralarında serbestçe kararlaştırabilir, uyuşmazlık olması halinde yargı yoluna başvurabilirler.
Uygulamada elbirliği mülkiyeti, miras konusu taşınmazın intikali yapılırken mirasçılar tarafından paylı mülkiyete dönüştürülmekte ve her bir mirasçıya hisse tapusu verilmektedir. Paylı mülkiyette birden fazla kişi, bir malın tamamına belli paylarla malik olmaktadır (oysaki elbirliği mülkiyetinde hiçbir mirasçının belirli bir payı yoktur). Paylı mülkiyete konu mala ilişkin vergi vb. giderler kural olarak paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Bu giderlere ilişkin olarak payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş, diğer paydaşlara payları oranında rücu edebilecektir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca, paylı mülkiyete konu mal üzerindeki önemli yönetim işlerine (kira sözleşmesi akdetmek veya feshetmek de dâhil) pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Bu demektir ki önemli yönetim işlerinde karar alınabilmesi için, iradelerini açıklayan paydaşların hem toplam paydaş sayısı bakımından çoğunluğu sağlaması hem de bu paydaşların sahip olduğu payların toplamının bütün payların yarısından fazla olması gerekmektedir. Doktrinde bu nitelendirme tartışmalı olsa da, Yargıtay birçok kararında, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmelerini “geçersiz” olarak nitelendirmektedir.
Paylı mülkiyete konu malın, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan kiraya verilmesi halinde, kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşlar ne yapabilecektir? Bu konuda birincil derecede önem taşıyan husus, kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşların kira sözleşmesine açık ya da örtülü olarak icazet verip vermediğidir. Kira sözleşmesine icazet verilmesi halinde, sözleşme icazet veren paydaş için bağlayıcı hale gelmektedir. İcazet veren paydaşların sayıları ve pay oranları, şart koşulan pay ve paydaş çoğunluğunu sağlıyorsa, kira sözleşmesi tüm paydaşlar için (icazet vermeyenler için bile) bağlayıcı hale gelmektedir.
Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmesine, sözleşme dışı çoğunluk paydaşlar tarafından icazet verilmemesi halinde; kira sözleşmesi bu paydaş(lar) açısından bağlayıcı olmamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesi tanınmayarak, paylı mülkiyete konu malı kullanan kiracıya karşı, somut olayın kendine özgü şartlarına göre; kira sözleşmesinin iptali, elatmanın önlenmesi, fuzuli işgal nedeniyle tahliye, istihkak davaları gibi çeşitli davalar açılabileceği gibi, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) da talep edilebilir.
