Miras kalan gayrimenkullerle ilgili gizli bir tehlike: Murisin hayattayken verdiği bir vekaletname

Yürürlükteki mevzuat uyarınca, gayrimenkul satışında temsil (vekil vasıtasıyla işlem yapılması) mümkündür. Diğer bir deyişle, gayrimenkulünü satmak isteyen bir kişinin şahsen tapu sicil müdürlüğüne gitmesi ve satış işlemini asaleten (bizzat) yapması şart değildir. Satış işlemi, noter tarafından düzenlenen bir vekaletname kullanılarak, üçüncü bir kişi (temsilci) tarafından vekaleten de yapılabilir.

Bugün Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilindeki herhangi bir tapu sicil müdürlüğünde vekaletname kullanılarak gayrimenkul satışı yapılmak istendiğinde, tapu sicil memuru, vekaletnamenin düzenlendiği noteri telefonla arayarak “azil olup olmadığını” yani vekalet veren kişinin (satıcının), vekilin vekillik görevine son verip vermediğini tetkik etmektedir. Azil yoksa satış işlemi yapılmakta, vekalet veren kişinin (yani gayrimenkulü satılan malikin) hayatta olup olmadığı konusunda herhangi bir araştırma/sorgulama çoğu zaman yapılmamaktadır. (Sistem üzerinden böyle bir sorgulama yapılsa bile murisin ölümü çok yakın tarihli ise, bu ölüm, nüfus kayıtlarına henüz yansıtılmamış olabilir. Bu konuya aşağıda ayrıca değinilecektir.)

Yukarıdaki açıklamalar ışığında, şu soru haklı olarak akla gelmektedir: Vekaletname kullanılarak gayrimenkulü satılan kişi (muris) satış tarihinde hayatta değilse ne olacaktır? Öyle ya, vekalet ilişkisi, murisin ölümü üzerine -kural olarak- son bulmuştur ve muris artık hayatta olmadığından, terekesi (tüm menkul ve gayrimenkul malları) mirasçılarına intikal etmiş ve onların elbirliği halinde mülkiyetine geçmiş durumdadır. Hal böyleyken, terekedeki bir gayrimenkulün mirasçılardan habersiz olarak, murisin hayattayken yetkilendirdiği bir vekil tarafından satılması, terekenin mevcudunun azalması anlamına gelecek, mirasçılar bundan büyük zarar görebilecektir. Acaba mirasçılar böyle bir tehlikeyi nasıl bertaraf edebilir? Gerçekten de hiçbir mirasçı, murisin hayattayken kime, ne kapsamda bir vekaletname verdiğini bilemez. Halihazırda bunun araştırılmasına imkan veren merkezi bir bilgi işlem sistemi, noterliklerde mevcut değildir. O halde bugün Türkiye’deki tüm miras ortaklıkları, “terekedeki bir gayrimenkulün kendilerinden habersiz şekilde satılması riski” ile karşı karşıyadır.

Kesin çözüm: Elbirliği mülkiyeti şeklinde intikal

Miras ortaklığında elbirliği mülkiyeti rejiminin geçerli olduğu ve ortaklıkla ilgili tüm işlemlerin kural olarak tüm mirasçıların oybirliğiyle yapılabildiği izahtan varestedir. Ancak öyle bazı işlemler vardır ki her bir mirasçı bunları tek başına dahi yapabilir. Tapu sicilinde kayıtlı bir gayrimenkulün elbirliği mülkiyeti şeklinde intikali, söz konusu işlemler arasındadır. Her bir mirasçı, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden mirasçılık belgesi çıkarttırdıktan sonra, gayrimenkulün bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğüne giderek, miras yoluyla miras ortaklığına intikal eden gayrimenkulün “elbirliği mülkiyeti şeklinde” intikalini tek başına yapabilir. Bu durumda tapu sicil müdürlüğü, ölü olmasına rağmen halen kayıt maliki olarak gözüken murisin isminin üzerini çizecek ve mirasçılık belgesinde adları yazılı olan mirasçıları, yeni malikler olarak tescil edecektir. Böylece tapu sicil müdürlüğü murisin öldüğünü de öğrenmiş olacak, artık muris adına (mirasçılardan biri veya mirasçılar haricindeki bir kişi tarafından) murisin hayattayken düzenlediği bir vekaletnameyle işlem yapılmasını kesinlikle kabul etmeyecektir. Bu çözüm yönteminin “yumuşak karnı” zaman almasıdır. Muris ölür ölmez mahkemeye/notere başvurulsa bile nüfus kayıtlarında halen hayatta gözüken muris adına mirasçılık belgesi alınması imkansızdır. Diğer bir deyişle, murisin ölümü ile bu ölümün nüfus kayıtlarına yansıması arasında geçen sürede bu çözüm yöntemi pek bir işe yaramayacaktır.

En kritik zaman dilimi: Murisin ölümünden sonraki birkaç gün

5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun “Ölüm ve Gaiplik” başlıklı 31’inci maddesinin 1’inci fıkrası aşağıdaki gibidir:

Ölüm ve Gaiplik

Bildirim süresi ve yükümlü olanlar

MADDE 31- (1) Ölüm olayını;

a) Şehir ve kasabalarda 24/4/1930 tarihli ve 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu gereğince defin ruhsatı vermeye yetkili olanlar,

b) Köylerde, varsa resmi tabip veya sağlık kuruluşu yetkilileri, yoksa köy muhtarları,

c) Hastane ve bakım evi gibi sağlık kurumlarında kurum amirlikleri,

ç) Askeri birliklerde tabipler veya iç hizmet mevzuatına göre kıta komutanlıklarınca görevlendirilmiş olanlar ve askerlik şubeleri,

d) Doğal afetlerde mülki idare amirlerince görevlendirilecek memurlar,

e) Adli olaylarda ve kazalarda ilgili Cumhuriyet savcılıkları,

olayın meydana geldiği tarihten itibaren, dış temsilcilikler ise olaydan haberdar oldukları tarihten itibaren on gün içerisinde Genel Müdürlüğe ya da nüfus müdürlüğüne bildirmekle yükümlüdürler.”

Kanun, ölüm olayının nüfus müdürlüğüne bildirilmesi için 10 günlük bir süre öngörmüştür. Bu demektir ki murisin, öldüğü günden sonraki 10 günlük süre zarfında resmi kayıtlarda halen hayatta gözükmesi hiç de azımsanmayacak kadar yüksek bir ihtimaldir. Bu durumda, en dikkatli tapu sicil memuru dahi, ne kadar araştırma yaparsa yapsın, murisin ölmüş olduğunu bilemeyeceği için, vekaletnameyle işlem yapılmasını kabul edecektir. Zaten murisin elinden hayattayken vekaletname alan kötüniyetli kişilerin harekete geçerek terekedeki gayrimenkulleri kaçırmaya teşebbüs edecekleri zaman, tam da bu zaman olacaktır. O halde bu en kritik zaman diliminde mirasçılar ne yapabilir?

Bu konuda, murisin öldüğünü derhal nüfus müdürlüğüne bildirmek haricinde yapılabilecek en pratik ve etkili hareket, murisin -varsa- ölüm kağıdıyla birlikte gayrimenkulün bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğüne giderek bir dilekçe vermek, bu dilekçe içeriğinde murisin öldüğünü ve muris adına kayıtlı gayrimenkulle ilgili olarak vekaletname kullanılmak suretiyle hiçbir işlem yapılmamasını talep etmektir. Söz konusu dilekçenin bir nüshasının tapu sicil müdürlüğüne verilmesi, diğer nüshasının ise “alındı” yaptırılarak gelen evrak numarasıyla birlikte geri alınması ispat açısından olmazsa olmazdır. Bu dilekçeyi alan tapu sicil memurluğu, murisin ölümünden -resmi kayıtlara henüz yansımamış olsa bile- haberdar olmuş olacak, buna rağmen vekaletnameyle işlem yapılmasını kabul ederek terekedeki gayrimenkulün satışını gerçekleştirirse bize göre bu “hizmet kusuru” sayılacak ve idarenin, miras ortaklığına karşı tazminat sorumluluğu doğacaktır.

Murisin ölümünden sonraki bu en kritik süreçte alınabilecek bir diğer önlem de sulh hukuk mahkemesine başvurarak miras yoluyla intikal eden gayrimenkulün vekaletname yoluyla satılmaması yönünde bir tedbir kararı aldırmak ve bu kararı derhal ilgili tapu sicil memurluğuna ulaştırmaktır. Medeni Kanunun 589’uncu maddesi aşağıdaki gibidir:

KORUMA ÖNLEMLERİ

A. Genel olarak

MADDE 589.- Mirasbırakanın yerleşim yeri sulh hakimi, istem üzerine veya re’sen tereke mallarının korunması ve hak sahiplerine geçmesini sağlamak üzere gerekli olan bütün önlemleri alır.

Bu önlemler, özellikle kanunda belirtilen hallerde terekede bulunan mal ve hakların yazımına, terekenin mühürlenmesine, terekenin resmen yönetilmesine ve vasiyetnamelerin açılmasına ilişkindir.

Önlemlerle ilgili giderler, ileride terekeden alınmak üzere, başvuran kişi tarafından; önleme hakimin re’sen karar verdiği hallerde Devlet tarafından karşılanır.

Mirasbırakan, yerleşim yerinden başka bir yerde ölmüş ise, o yerin sulh hakimi bu ölümü yerleşim yeri sulh hakimine gecikmeksizin bildirir ve mirasbırakanın ölüm yerinde bulunan mallarının korunması için gerekli önlemleri alarak bununla ilgili dosyayı ve varsa vasiyetnameyi yerleşim yeri sulh hakimine gönderir.”

Görüldüğü üzere, tereke mallarının korunması ve hak sahiplerine (miras ortaklığına) geçmesini sağlamak kanun tarafından hakime verilmiş bir görevdir. Hakim, talep olmasa dahi bunun için gerekli önlemleri alabilmektedir. Ancak uygulamada bu ihtimal çok düşük olduğu için, bu konuda en kısa sürede bir talepte bulunulması önemle tavsiye edilir.

Her şeye rağmen tereke malı vekaletnameyle satıldıysa ne olacak?

Dananın kuyruğu işte tam da burada kopmaktadır. Önlem alınmaması sebebiyle veya alınan tüm önlemlere rağmen, teredeki bir gayrimenkul, murisin ölümünden sonra vekaletnameyle bir şekilde satıldıysa ne olacaktır? Bu soruya değişik ihtimallere göre cevap vermek gerekir;

1. Hem vekil hem de vekilin işlem yaptığı kişi (alıcı), vekalet görevinin sona erdiğini bilmiyorsa

Türk Borçlar Kanunu’nun 513’üncü maddesi uyarınca vekalet ilişkisi, murisin ölümüyle -kural olarak- sona erer. İşte hem vekil hem de onun işlem yaptığı (gayrimenkulü satın alan) kişi, murisin öldüğünü, diğer bir deyişle, vekilin artık vekil olmadığını bilmiyorlarsa ve gayrimenkul satış işlemi bu şekilde yapıldıysa, bu işlem geçerli olacaktır. Bu, kanunun 514’üncü maddesi hükmünün gereğidir. Mezkur maddede, “Vekilin, sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden, vekalet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur.” denmektedir.

Aslında bu durumdan o kadar da endişe edilmesi gerekmez. Zira murisin öldüğünü bilmeyen ve bu şekilde işlem yapan vekilin, hayatın olağan akışına göre mal kaçırıyor olması çok düşük bir ihtimaldir. Bu durumda vekil, gayrimenkulü satıyor olsa da karşılığında bir bedel alıyordur ve bu bedeli mirasçılara iletecektir. Dolayısıyla, gayrimenkul satış işleminin geçerli olması (gayrimenkulün terekeden bir daha dönmemek üzere çıkması) miras ortaklığına muhtemelen zarar vermeyecektir.

2. Vekil, vekalet görevinin sona erdiğini bilmiyor ama işlem yaptığı kişi bunu biliyorsa 

Yargıtay’a göre bu durumda, yukarıda alıntılanan 514’üncü maddedeki kural uygulanmaz, yani satış işlemi ayakta tutulamaz. Gerçekten de 514’üncü maddenin amacı vekalet görevinin sona erdiğini bilmeyen vekille işlem yapan iyiniyetli kişileri korumaktır. Vekille işlem yapan kişi murisin öldüğünü biliyorsa, yani iyiniyetli değilse, 514’üncü maddenin uygulanması düşünülemez. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2010/12124 – K. 2011/3244 – 18.3.2011 tarihli kararında;

“(…) vekilin vekaletin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı sözleşmeler vekil edeni veya mirasçılarını bağlar. Ancak, vekil ile sözleşme yapan kişi, vekil edenin ölümünden haberdar olduğu takdirde değinilen yasa hükmü uygulanamaz.”

şeklinde karar vererek, konuyu açıklığa kavuşturmuştur.

3. Vekil, vekalet görevinin sona erdiğini biliyorsa

Uygulamada “mal kaçırma” şeklinde ortaya çıkması muhtemel durum tam da budur. Yargıtay’a göre bu durumda, vekilin işlem yaptığı kişi vekaletin sona erdiğini ister bilsin ister bilmesin, yapılan işlem geçerli sayılmaz ve tescil, yolsuz tescil sayılır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2010/7622 – K. 2010/9411 – 27.09.2010 tarihli kararında;

“Öte yandan; vekilin, vekil edenin ölümünü, başka bir deyişle vekalet yetkisinin sona erdiğini bilerek işlem yapmış olması durumunda, anılan işlemin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve ilk el konumundaki davalının TMK.’nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır.”

şeklinde hüküm kurmuştur. Bu demektir ki, gayrimenkulü satın alan kişi iyiniyetli olsa bile, vekilin, vekaletin sona erdiğini bile bile işlem yapması durumunda bu iyiniyete bir sonuç bağlanmamakta, işlem geçersiz sayılmaktadır. O halde, murislerinin ölümünden sonra terekedeki bir gayrimenkulleri bu şekilde kaçırılan mirasçılar, gayrimenkulü satın alan kişiye açacakları bir dava ile gayrimenkulün terekeye dönmesini sağlayabileceklerdir.

4. Vekil, vekalet görevinin sona erdiğini bilerek satışı yaptıysa ve vekille işlem yaparak gayrimenkulü satın alan kişi de, gayrimenkulü, iyiniyetli üçüncü kişiye sattıysa

Bu durumda iyiniyetli üçüncü kişinin (ikinci elin) kazanımı korunmaktadır. Zira Medeni Kanunun 1023’üncü maddesi uyarınca “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Söz konusu maddeyi, iyiniyetli olmayan vekille onun işlem yaptığı kişi (ilk el) arasındaki işleme uygulamayan Yargıtay, bir sonraki aşamada, yani vekilin işlem yaptığı kişiyle (ilk el), onun işlem yaptığı üçüncü kişi (ikinci el) arasındaki satış işlemi hakkında 1023’üncü maddeyi haklı olarak uygulamaktadır.

Ancak, somut olayın özelliklerine göre, ikinci (hatta üçüncü, dördüncü) el konumundaki kişi veya kişilerin de iyiniyetli olmadıkları ispatlanarak, yapılan satış işlemi geçersiz kılınabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2008/5335 – K. 2008/10549, 21.10.2008 tarihli kararı bu ihtimale çok güzel bir örnek teşkil etmektedir:

“Dosya içeriği ve toplanan delillerden, miras bırakan İsmail’in oğlu olan dava dışı Salih’in 1983 yılında gayrimenkul satış yetkisini de içerecek şekilde düzenlenenvekaletname ile vekil tayin edildiği, vekil eden murisin 1987 yılında öldüğü, söz konusu vekaletname kullanılmak suretiyle vekil edenin maliki olduğu 4 parseldeki 19 nolu 17 parseldeki 4 nolu bağımsız bölümlerin vekil Salih tarafından 30.06.1988 tarihli akitle satış suretiyle dava dışı Ahmet’ e temlik edildiği, Ahmet’ in de 28.12.1988 tarihinde 4 parseldeki 19 nolu bağımsız bölümü dava dışı Nuri’ye satışla intikal ettirdiği, ondan da aynı şekilde 01.11.1990 tarihinde vekil edenin torunu olan dayalı Yaşar’a devredildiği, keza Ahmet’in uhdesindeki 17 parseldeki 4 nolu bağımsız bölümünde doğrudan 30.12.1997 tarihinde davalıya satış şeklinde temlik edildiği görülmektedir.

Davacılar, dava dışı vekilin miras bırakanlarının ölmesine rağmen daha önceden verilen vekaletnameyi kullanmak suretiyle anılan temliklerin gerçekleştirildiğini ve ara maliklerin yapmış oldukları tasarrufların da muvazaalı olduğunu ileri sürerek eldeki davayı açtıkları anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, davacıların miras bırakanı vekil eden İsmail’in 26.02.1987 tarihinde öldüğü kayden sabittir. Bilindiği üzere Borçlar Kanunu’nun 35 ve 397 maddeleri hükümleri gereğince aksi kararlaştırılmış olmadıkça veya işin mahiyeti icabı olduğu anlaşılmadıkça ölüm ile vekalet akti son bulur. Dava konusu taşınmazların temlikinde kullanılan vekaletnamenin tetkikinde satış yetkisini içermekle beraber ölümden sonra devam edeceğine dair bir hususa yer verilmediği, ayrıca işin mahiyeti icabı kullanmanın da gerekmediği görülmektedir.

O halde, vekil edenin ölümünden uzunca bir süre sonra vekaletname kullanılmak suretiyle dava dışı Ahmet’e yapılan temlik işleminin yolsuz tescil niteliğinde bulunduğu ve Ahmet’in ilk el olması sebebiyle yapılan temlikin hukuki bir dayanağının bulunmadığı açıktır.

Diğer taraftan Ahmet’in 4 parseldeki 19 nolu bağımsız bölümü temlik ettiği Nuri’nin ise 2. el konumunda olduğu, koşulların gerçekleşmesi halinde Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin koruyuculuğunda olacağında şüphe yoktur. Ne var ki, Nuri’nin ve bayii olan Ahmet’in akitlerdeki adreslerinin davalının babasına ait işyeri olduğu dosya kapsamı ile sabittir. Diğer taraftan Nuri yargılama aşamasındaki beyanında, böyle bir taşınmazı edinip sattığını tam olarak hatırlamadığını bildirmiştir. Bir kimsenin taşınmazı aldığını hatırlamaması ve bilmemesinin hayatın olağan akışına ve gerçeklerine uygun düştüğü söylenemez. Kaldı ki, Nuri’nin ediniminde bir bedel ödendiği de kanıtlanmış değildir. O halde Nuri’nin taşınmazı edinmesinde iyi niyetli olduğu kabul edilmeyeceği gibi Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden de yararlanmasına olanak bulunmamaktadır.

Öte yandan, son kayıt maliki olan davalı Yaşar miras bırakanın torunudur. Vekil edenin öldüğünü bilen bir kişi olup onun verdiği vekaletname ile satış yapıldığını da Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi uyarınca bilen ve bilmesi gerekli olan konumunda bulunduğu tartışmasızdır.

Hal böyle olunca, bütün bu belirlemeler karşısında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı olduğu üzere davanın reddedilmiş olması doğru değildir.”

Sonuç

Ölen kişinin (murisin) hayattayken kime, ne kapsamda vekaletname(ler) verdiğinin tespiti çok zor hatta çoğu zaman imkansızdır. Ellerinde muristen aldıkları vekaletname bulunan ve murisin öldüğünü bilen veya bilmeyen vekiller, çeşitli sebeplerle, artık terekeye dahil olan bir gayrimenkulü satabilirler. Vekalet ilişkisi ölümle sona ermiş olsa bile, bazı durumlarda, yapılan bu satış işlemi geçerli kabul edilecektir. Bu ve bunun gibi durumlarla muhatap olmamak ve terekeden çıkan gayrimenkulü dava yolu ile geri alma zahmetine katlanmamak isteyen tedbirli mirasçıların, murislerinin ölümlerini en kısa sürede nüfus müdürlüğüne bildirmeleri, ilgili tapu müdürlüklerini spesifik gayrimenkullerle ilgili olarak bilgilendirmeleri ve sulh hukuk mahkemesinden tedbir kararı almaları, başvurulabilecek başlıca önleyici yollardandır. Her şeye rağmen geç kalınmış, gayrimenkul, vekaleten yapılan bir işlemle terekeden çıkmış ve olay yargıya intikal etmişse, yukarıda özetlenen değişik ihtimallere göre bir karar verilecektir.

Share

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir